烂尾四年，被融创33亿拿下！孙宏斌能否盘活美浓小镇？

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烂尾多年的美浓小镇迎来新主。

1月15日，阿里司法拍卖平台中，杭州萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目资产包被融创以33.4亿元的总价竞得。这个资产包中最大的亮点正是前些年红极一时的超级大盘“云都美浓小镇”项目。

“北有良渚文化村，南有美浓小镇”。美浓小镇是一个因开发商资金链断裂烂尾，却曾和万科良渚文化村齐名的百万平方大盘，于2015年搁浅停工至今。

此次美浓小镇被融创拿下，孙宏斌的文旅版图构建也驶上了快车道。在收购万达文旅项目后，去年下半年融创再揽入万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。有了成熟的运营团队，也无疑增加了融创大举扩围的底气。随着 “归心城市”战略的启动，融创构想打造集科创、文旅、商业、教育、医养等多种功能于一体的城市聚落，而定位为“中国最大养老型旅游综合体”的美浓小镇无疑提供了一个非常合适的试验场。

只是，一个体量如此庞大的项目，不仅需要充裕的资金支持，更需要操盘者极强的运营能力。尤其是“康养文旅+地产”的开发模式，这对开发商整体要求极高，对运营管理的“高精尖”要求之多无一不构成考验。

接手美浓小镇，融创真的准备好了吗？

一

33.4亿，融创为何收购烂尾大盘美浓小镇？

1月15日，阿里司法拍卖平台拍卖名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包，在耗时1天经过51轮竞价后，融创全资子公司融创鑫恒投资集团有限公司以33.4亿元的总价竞得，溢价率18%。资料显示，该资产包内包括了当年被称为“萧山南的良渚文化村”的超级红盘——美浓小镇。

美浓小镇位于萧山浦阳镇桃花源景区，项目距离萧山主城区22.5公里，杭州主城区35公里，萧山国际机场32公里，湘湖景区19公里，杭金衢高速公路浦阳出口1.5公里，临浦出口6公里。交通区位优势十分明显。

美浓小镇所在区位

美浓小镇是杭州萧山少有的百万平方大盘，项目规划范围5.3平方公里，住宅建设用地1600亩，远景规划居住人口约3万人，包含了临湖独院、双拼、多联排屋、养生公寓、花园洋房、景观公寓等多种物业形态。该项目原计划8年内完成。如若建成，将成为杭州近郊不可多得的集休闲、旅游、度假、养老居住于一体的目的地，还将带动周边商贸、物流、文创、金融等产业的可持续发展。

然而因毛地出让，拆迁过程长达十余年，情况错综复杂。所属开发商登峰集团、云都置业长期不能正常开发，沉淀大量资金，却无法产生效益，最终资金链断裂，于2015年申请破产。随后，美浓小陷入停工状态。

美浓小镇楼盘现状

这不是美浓小镇第一次网上拍卖。2018年9月，阿里司法拍卖网站上就曾挂出相关拍卖公告。但因土地市场转冷、地块本身仍存在不少历史遗留瑕疵、部分拆迁债权人异议等原因，到10月份拍卖时无人报名，最终惨遭流拍。

与前一次竞拍不同，此次拍卖在一定程度上降低标准，起拍价由32亿元降至28亿元，保证金由6.4亿元降至1.4亿元，涉诉房屋从23套降至1套，几乎所有的涉诉房屋都转化为可售房屋。在付款方式上，原来需要一个月内付清余款，这次放宽为“在拍卖成交之日起60日内支付至全款的50%（不含保证金），在180日内全款到位”。此外，原先困扰开发商的拆迁问题、流转土地问题、债务等问题，也都得到了解决。

项目本身良好区位优势、竞拍条件的下调、更加优惠的政策支持，这自然吸引了买家的注意，也是促成此次二拍成交的重要因素。不过，与融创竞争的还有另外一家龙头房企，那便是打造良渚文化村的万科。

二

两大巨头抢食，超级大盘背后的地产价值

据阿里拍卖网显示，此次竞拍只有两家房企报名，分别是融创和万科。

万科的出现并不意外，其在杭州的资历比融创深厚不少。近几年万科一直占领杭州房企成交金额排行榜的首位，2010年至今，从未跌出前三。而这其中除了新开发的项目，良渚文化村给予万科的贡献不容忽视。去年，良渚文化村的供应几乎占了杭州万科三分之一的销售体量。

有市场消息称，此前万科有意接盘将项目打造成“杭州南部良渚文化村”，与余杭的良渚文化村相呼应。

萧山算是长三角区域内的价值洼地。与杭州热门区域相比，萧山价格并不高（2.5万/㎡），在长三角辐射作用下，受到不少投资客的关注。2018年，在调控的影响下，萧山的成交量在收缩，但价格并未有太大调整，且供需情况处于“客多房少、供不应求”的状态。

萧山房价对比及供需情况

资料显示，在美浓小镇这个资产包里，包含了12宗宅地，总用地面积达到56.77万平米，无证房屋建筑总面积5517.6平米；5宗风景名胜用地，总用地面积约11.36万平米；2宗公共设施用地，总用地面积3.35万平米，在建工程建筑面积约1.7万平米。

此前有媒体测算，以资产包32亿元的总起价计算，如果将风景名胜设施用地和公共设施用地（约14.7万平方米）按照零地价、做地成本暂不考虑外，住宅部分的地价在5680元/平方米左右。

尽管美浓小镇之前符合预售条件的671套房屋中，有558套已售，但实际上美浓小镇已开发面积不过130亩左右，整个拍卖标的项目的有证土地达1065亩。而且，当时经过破产管理人与项目所在地的桃北新村和尖山村谈判，最终将另外的3102亩流转土地也一并纳入拍卖标的。也就是说，这个项目留待接盘方想象和开发的空间还很大，完全可以当一个全新的项目进行打造，这对房企来说无疑是最大的诱惑。

拿下这个资产包对于融创而言，基本保证未来其在杭州的一个基础开发量，如同有了一个压箱宝。不过，如此体量的项目，不仅需要充裕的资金支持，对操盘者的运营能力亦是考验。融创如何应对？

三

融创能否盘活美浓小镇？

2018年是融创收获颇丰的一年。根据融创发布的公告显示，去年共实现合约销售金额4649.5亿元，同比增长27%，合约销售面积约3056.2万平米，合约销售均价约1.52万元/平米。据媒体不完全统计，融创2018年从公开市场斩获的土储达到1654.55万平米。

而在文旅方面，孙宏斌也毫不掩饰对于文旅的期待值，在大手笔收购万达文旅项目后，去年下半年，融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司，同时还成立了文旅集团。有了成熟的运营团队，也无疑是融创拿下美浓小镇的最大底气。

不得不说，融创在资金及土地资源方面具有强大优势，而这也是其在文旅领域大举扩围的动力。

2018年7月，融创启动 “归心城市”的战略，将科创、文旅、商业、教育、医养等资源纳入城市综合功能的开发运营，意欲打造生产、生活、生态相融的城市聚落。而美浓小镇最初的定位就是“中国最大养老型旅游综合体”，这无疑提供了一个非常合适的试验田。此次拿下美浓小镇项目，融创不排除将其打造成理想小镇的可能性。

美浓小镇项目所在地实景

不过，体量如此庞大的项目，光有资金支持远远不过，操盘者的运营能力更是极大的考验。尤其是“康养文旅+地产”的开发模式，对外在自然环境、气候条件，内在的运营业态、管理方式都要求极高，这需要开发团队对城市开发运营有深刻的理解，对市场有敏锐的嗅觉。

以良渚文化村为例，其成功离不开天生就具有的强势稀缺的自然环境，以及背靠有中华文明象征意义的良渚遗址人文资源。除了住宅部分外，内部还配备有一定体量的商业、医疗、教育、娱乐、公建等，对外还需要便捷的交通来支持。这中间也离不开运营团队别具眼光的精雕细琢，让概念理想型真正落实到生活中的点点滴滴。

对于融创来说，拿下美浓小镇项目，其文旅产业又多了一个重要的“根据地”。不过，文旅项目的打造对政策、资金、运营的要求之高、之多尤甚。踏错一步，极有可能坠入深渊。以融创目前的产品资源整合能力和操盘运营能力，美浓小镇能否超越万科良渚文化村，仍是未知。

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